Depuis la loi SRU, la collectivité exerçant le DPU a la possibilité de motiver sa décision en se référant à une délibération par laquelle la commune a défini «le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l’habitat» ou «en l’absence de programme local de l’habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de constructions de logements locatifs sociaux» ou a délimité des «périmètres déterminés dans lesquels elle décide d’intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine». La saisine du juge des référés est subordonnée à l’introduction préalable … Enfin la préemption doit être justifiée par l’existence d’un projet réel et, même si la réalité du projet n'a pas à être justifiée, un intérêt général suffisant doit être présent. La légalité de la décision de préemption est subordonnée au respect d’une exigence de motivation rendue très stricte par la jurisprudence. La décision de préemption doit intervenir dans les deux mois suivant la déclaration d’intention d’aliéner. La réalité du projet justifiant l’exercice par la commune de son droit de préemption s’apprécie à la date de sa décision, et non au moment où elle prend connaissance de la DIA. Ainsi, la piste évidente pour obtenir l’annulation d’une décision de préemption est d’introduire un recours pour excès de pouvoir.. Cette action conforme à la volonté du client présente néanmoins deux écueils majeurs : Le droit de préemption urbain est la faculté donnée à une commune d’acquérir à l’occasion de sa vente par un propriétaire un immeuble ou des droits immobiliers, par préférence à l’acquéreur qui a été trouvé par le vendeur. Dans la plupart des cas, la décision de préemption est prise dans la … Depuis la loi Urbanisme et Habitat, le droit de préemption peut être institué sur un ou plusieurs périmètres délimités par une carte communale et dédiés à un équipement ou à une opération d’aménagement précise. adm. art. En application de l’article L.210-1 du code de l’urbanisme, ces droits sont exercés en vue de la réalisation des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L.300-1 du même code qui énumère de manière large les actions ou opérations d’aménagement : «mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, favoriser le développement des loisirs et du tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain et sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels». Ce droit a été attribué aux collectivités publiques pour leur permettre d’intervenir sur le marché foncier dans certaines zones sensibles. Il faut contester les décisions de préemption ! Commentaire: La suspension d’une décision de préemption a un effet sur la procédure de préemption elle-même. Par une décision du 11 avril 2013, le Maire de Paris a décidé d’exercer son droit de préemption afin d’acheter un immeuble situé dans le 15e arrondissement de Paris. La décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide de préempter un bien faisant l’objet d’une aliénation répond à un formalisme exigeant. Pour rappel, cette obligation de notification complémentaire avait été introduite par la loi ALUR du 27 mars 2014. art. Il s’agit principalement de la commune, mais les EPCI sont compétents de plein droit en matière de DPU à la double condition, qu’en vertu de la loi ou de leurs statuts, ils soient compétents à la fois pour l’élaboration des documents d’urbanisme et pour la réalisation de zones d’aménagement concerté. Une telle information est donc surabondante puisque l’on peut raisonnablement penser que le vendeur prendra attache avec l’acquéreur pressenti dès réception de la décision de préemption afin de l’en informer. La deuxième se rapporte aux conditions de transmission de la décision de préemption (2). La motivation de la décision de préemption. La loi consacre la primauté de la ZAD sur le DPU. Il convient de noter que, par délibération motivée, la commune peut décider d’appliquer le droit de préemption à certains biens qui ne sont pas normalement couverts par la procédure ; on évoque alors le DPU «renforcé». Les collectivités territoriales (commune, département, agglomération …) disposent d’un droit de préemption urbain (DPU) qui leur permet d’acquérir un terrain ou un bien immobilier en vente à des conditions qui lui sont très favorables. soit engagée, une requête en référé suspension peut être opportune. La difficulté est que cette procédure varie en fonction de l’accord ou de l’absence d’accord sur le prix. Les dispositions de l’article L. 213-3 du code de l’urbanisme permettent au titulaire du DPU de le déléguer à l’Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement. La décision de préemption est un acte administratif, susceptible d’être soumis au contrôle du juge administratif. Ces formalités doivent avoir été accomplies dans un délai de deux mois courant à compter de la réception en mairie de la déclaration d’intention d’aliéner. La loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 relative à la définition et à la mise en œuvre de principes d’aménagement a distingué les deux principaux droits de préemption : le droit de préemption exercé dans les zones d’aménagement différé (ZAD), instrument d’Etat, et le droit de préemption urbain (DPU), outil décentralisé, étant précisé que certains règles sont communes entre les deux procédures. C’est l’article L210-1 du code de l’urbanisme qui leur reconnaît un tel privilège en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions et opérations d’aménagementdéfinies par l’article L300-1 du même code. L 143-3).La préemption motivée est notifiée au notaire et à l'acquéreur évincé, et une analyse de cette décision est adressée au maire de la commune intéressée en vue de son affichage en mairie pendant 15 jours (C. rur. La décision de préemption doit indiquer la nature exacte de l’opération ou l’action d’aménagement. Le droit de préemption a acquis une place centrale au sein des instruments d'aménagement dont disposent les collectivités territoriales. Surtout, l'un. ou l'autre de ces requérants, voire les deux, se trouve dans une situation. Le titulaire du droit de préemption doit être en mesure de justifier d’un projet d’intérêt général réel (article L. 210-1 du Code de l’urbanisme), même si ses conditions précises ne sont pas encore connues (Conseil d’État, 7 mars 2008, n°288371). Le propriétaire ou l’acquéreur évincé peuvent agir en annulation de la décision de préemption. Les finalités et le champ d'application matériel et géographique de cet outil, souple d'utilisation, n'ont cessé de s'étendre, dans un contexte marqué par la nécessité d'une relance des politiques d'action foncières et de logements. L. 213-2, R. 213-8 et R. 213-9). (par exemple, pour le Nord et le pas de Calais, le tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille). Le titulaire du droit de préemption exercé dans une ZAD est désigné dans l’acte de création de la zone et il peut être une collectivité publique, un établissement public y ayant vocation ou le concessionnaire d’une opération d’aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs zones concernées ou être accordée ponctuellement à l’occasion de l’aliénation d’un bien. Elle comporte l’indication du prix auquel la collectivité préempte. La balance des intérêts en présence impose donc qu’une décision de préemption notifiée au-delà du délai de deux mois imparti soit jugée illégale. Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. L’article L.212-1 du code de l’urbanisme autorise la création par l’Etat de ZAD, pour une durée de 14 ans, dans toutes les communes, dotées ou non d’un POS/PLU, y compris dans les zones urbaines (U) et les zones d’urbanisation future (Na) de ces plans. Censure de la décision pour erreur de droit au visa de l’article L 210-1 du Code de l’urbanisme. Attention cependant : tant que la légalité de l’acte n’est pas entachée, la justice administrative ne remettra pas en cause la DIA. La décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide de préempter un bien faisant l’objet d’une aliénation répond à un formalisme exigeant. La Cour Administrative d'Appel de Nantes a, en effet, considéré dans un arrêt en date du 17 février 2012 n°11NT01254, que : Si l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme se limite à prévoir que «Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé», la décision de préemption doit définir «de manière précise» le projet d’action ou d’opération d’aménagement que la commune entend mener sur le bien préempté (CE, 26 février 2003, M. et Mme Bour) ; sont dès lors proscrites les motivations vagues, … Le législateur a encadré le droit de préemption de la SAFER. La compétence «documents d’urbanisme» inclut l’élaboration des POS/PLU et des SD/SCOT. Il ne faut pas oublier qu’il est toujours possible de contester une décision de préemption dès lors qu’on a un intérêt à agir. La commune doit en effet justifier, à la date à laquelle elle l’exerce, d’… son droit de préemption, • e L CELRL a 15 jours de plus, soit 75 jours, pour décider d’utiliser son droit de préemption lorsque le département a renoncé à l’exercice du droit de préemption, • s eL communes, EPCI et les établissements publics chargés d’un parc national, d’un parc Le Conseil d’État a précisé qu’à défaut de réception de la DIA par le vendeur dans ce délai, la décision de préemption était purement et simplement illégale (Conseil d’État, 15 mai 2002, n°230015). La légalité de la décision de préemption est ainsi soumise à une stricte obligation de motivation. CE, 28 septembre 2020, Ville de … Cela s’explique notamment par le court délai (deux mois) laissé au titulaire du droit de préemption (commune, EPCI, société d’aménagement …) pour décider de préempter. Par ailleurs, l’article L. 2122-22-15° du CGCT permet au conseil municipal, lorsque la commune est titulaire ou délégataire du droit de préemption, de déléguer au maire le pouvoir de déléguer ce droit à l’un des délégataires énumérés à l’article L. 213-3 du code de l’urbanisme. contester la décision de préemption devant le Juge administratif. Bien évidemment, ce droit est également ouvert au titulaire d’une promesse de vente, même si … Décision de préemption et PLU en cours d'élaboration Une décision de préemption peut faire référence à un PLU en cours d’élaboration . L 521-1). Aussi, le bénéficiaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois pour prendre sa décision à compter de la réception de la DIA (art. La jurisprudence ne s’était en revanche pas prononcée sur l’incidence d’un retard (ou d’un défaut) de notification de la décision de préemption à l’acquéreur pressenti dans ce délai. La Cour administrative d’appel de Versailles a, dans une décision n° 16VE03841 rendue le 7 février 2019 (classée en C +), considéré que « lorsqu’elle fait l’objet d’un affichage destiné aux tiers, cette décision de préemption doit, compte tenu de son objet, être affichée pendant une durée de deux mois« . Ainsi, la Cour de cassation a jugé qu’une décision de préemption se contentant d'exprimer en termes généraux la mission de protection de l'environnement confiée aux SAFER sans co… Cette délégation ne peut s’exercer qu’à l’occasion de l’aliénation d’un bien déterminé. On comprend en effet que la notification de la décision de préemption au vendeur et la notification de la décision de préemption à l’acquéreur pressenti poursuivent deux objets distincts : En définitive, la notification de la décision de préemption à l’acquéreur pressenti poursuit donc un objet purement contentieux : faire courir à l’égard de ce tiers particulier les délais de recours contentieux et éviter une contestation tardive de celle-ci. Auquel cas, cela reportera le point de départ du délai de décision pris par la commune concernant l’exercice de son droit de préemption. Lorsqu’une décision de préemption fait l’objet d’une requête en annulation, le juge des référés peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision (cf. La décision de préemption doit être motivée, c’est-à-dire qu'elle doit préciser l'objectif poursuivi par la collectivité qui rend nécessaire l'acquisition du bien. Les titulaires du droit de préemption urbain (DPU) sont déterminés par les articles L. 211-1 et L. 211-2 du code de l’urbanisme. La préemption doit être motivée par un projet existant ou futur, mais suffisamment certain, en cas de mise en œuvre du droit de préemption urbain. La Cour administrative d’appel de Paris rappelle que la signification par voie d’Huissier d’une décision de préemption prenait date au jour du passage de l’Huissier, correspondant à une signification à domicile valant notification, et ce même si le propriétaire n’avait pas effectivement eu connaissance de la décision … La Cour administrative d’appel de Versailles a récemment considéré que le législateur n’avait pas entendu faire de cette nouvelle formalité une condition de légalité de la décision de préemption (CAA Versailles, 23 mars 2017, n°15VE01734). Par trois arrêts, le Conseil d’Etat précise les conséquences que doit tirer le juge de l’exécution de l’annulation d’une décision de préemption. Une décision de préemption sur deux est annulée par le juge. Cette décision de préemption est susceptible de recours devant le Tribunal Administratif. Oui, la décision de préempter peut faire l'objet d'une demande d'annulation si la commune n'a plus pour objectif de réaliser une opération d'aménagement urbain d'intérêt général. Lorsqu’il y a accord sur le prix, la vente est définitive du seul fait de la préemption. Si l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme se limite à prévoir que «Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé», la décision de préemption doit définir «de manière précise» le projet d’action ou d’opération d’aménagement que la commune entend mener sur le bien préempté (CE, 26 février 2003, M. et Mme Bour) ; sont dès lors proscrites les motivations vagues, stéréotypées ou se bornant à reprendre un ou plusieurs des objets légaux du droit de préemption énumérés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. R 143-6). L'article R. 213-25 du code de l'urbanisme prévoit que « les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations … 1°) la décision de préemption doit être exécutoire au terme du délai imparti pour en faire usage, c’est-à-dire « non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de … « Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. délicate du fait de la préemption et qui justifie qu'une procédure d'urgence. La délibération du conseil municipal décidant de préempter un bien dont la propriétaire a siégé à la séance dudit conseil est légale dès lors que cette dernière n’a …
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